Comprar un inmueble sin sorpresas: qué revisar antes de pagar
La mayoría de los problemas en la compra de una casa o un terreno se detectan antes de pagar. Esta es la lista de lo que conviene revisar en SUNARP, en la municipalidad y en el propio inmueble.
Comprar una casa, un departamento o un terreno suele ser la inversión más grande de una familia. Casi todos los problemas que vemos después de una compra se podían haber detectado antes de pagar. Esta es la revisión mínima que recomendamos.
1. La partida registral en SUNARP
Pide la copia literal de la partida del inmueble. Ahí verás quién es el propietario inscrito, cómo lo adquirió y si hay hipotecas, embargos, demandas u otras cargas anotadas. Si el vendedor no es quien figura como propietario, detente y pregunta por qué.
También puedes pedir un certificado registral inmobiliario, que resume la situación actual del inmueble y sus cargas en un solo documento.
2. Quién vende y si puede vender
Verifica el DNI del vendedor. Si está casado y el inmueble se compró durante el matrimonio, por regla general es un bien de la sociedad conyugal y deben firmar ambos esposos. Si vende un apoderado, pide el poder y un certificado de vigencia de ese poder en SUNARP. Si el propietario falleció, primero sus herederos deben estar inscritos como tales.
3. Las deudas con la municipalidad
Pide al vendedor el estado de cuenta del impuesto predial y de los arbitrios. Lo ideal es que todo esté pagado hasta la fecha de la compra y que quede constancia.
Ten en cuenta que, como comprador, normalmente pagarás el impuesto de alcabala, que se calcula sobre el valor del inmueble que excede de 10 UIT. Inclúyelo en tu presupuesto junto con los gastos notariales y registrales.
4. El inmueble en persona
Visítalo y averigua quién vive ahí. Si hay inquilinos u otros ocupantes, acuerda por escrito cuándo y cómo se entrega libre. Revisa que lo que existe en el terreno, como el área, los linderos y las construcciones, coincida con lo que dice la partida.
5. Cómo pagar
Paga siempre por el banco, con transferencia o cheque de gerencia a nombre del vendedor, nunca en efectivo. El notario debe dejar constancia del medio de pago en la escritura, así que conserva los comprobantes. Desconfía de quien pide un adelanto urgente para separar el inmueble sin un contrato escrito.
6. Escritura pública e inscripción
El contrato se firma ante notario, que eleva la compraventa a escritura pública. Después, la escritura se inscribe en SUNARP a tu nombre. No dejes la inscripción para después: si el vendedor vende el mismo inmueble a dos personas, la ley da preferencia, en principio, a quien inscribe primero de buena fe.
Un servicio gratuito que conviene activar
Una vez que el inmueble esté a tu nombre, afíliate a la Alerta Registral de SUNARP. Es gratuita y te avisa por correo cuando alguien presenta un título sobre tu partida, lo que ayuda a detectar a tiempo intentos de fraude.
Si el inmueble no está inscrito
Comprar un inmueble sin inscripción no es imposible, pero el riesgo es mucho mayor, porque no hay un registro que muestre quién es el dueño ni si tiene cargas. En ese caso conviene que un abogado revise toda la cadena de documentos antes de pagar.
Esta guía es información general y no reemplaza la revisión de tu caso. Si tienes una situación concreta, escríbenos y la vemos contigo.
